Que Es Una Hipoteca Inversa (Reverse Mortgage)

TERTULIA

INMOBILIARIA

©2020 Por J. Mario Preza, crb

P. ESTIMADO MARIO: Soy dueña de un condominio en el distrito de Diamond Heights de San Francisco, CA y he llegado a una etapa de mi vida donde ya no ocupo más que las necesidades cotidianas para vivir tranquilamente; o sea, vivo sola, pero cuento con amistades y las comodidades que he acumulado en el transcurso de la vida. Sin embargo, unos años atrás obtuve un pequeño préstamo por unas urgencias, y ahora que quiero aprovechar de lo que una amistad me comento, una hipoteca inversa, resulta que no podre por ese préstamo. Averigüe bastante acerca de este préstamo pero tengo dudas que quizás usted me pueda aclarar. ¿Sera buena opción conseguir uno de estos préstamos para poder vivir mis años dorados cómodamente sin pagos mensuales? ¿Me puede explicar más acerca de la hipoteca inversa? De antemano, gracias.

– Jeanette O., San Francisco, CA

R. ESTIMADA DOÑA JEANETTE: Sus inquietudes ameritan aclaraciones y más porque la “hipoteca inversa” logra muchos beneficios pero no sin riesgos y otras consideraciones particularmente para los dueños de la tercera edad con ingresos limitados. El plan afectara su patrimonio y el legado que quizás podría concederles a sus beneficiarios (en el futuro). Veamos…

Una hipoteca inversa funciona permitiéndoles a los propietarios de 62 años o más obtener un préstamo sobre la plusvalía de su casa sin tener que hacer pagos mensuales. Este préstamo le permite elegir aceptar esa plusvalía en una suma global; o por medio de una línea de crédito, o mediante los pagos estructurados mensuales que recibirá por un plazo especifico.  El pago que corresponde para cancelar la deuda se requerirá a partir del momento que el último prestatario sobreviviente abandone la vivienda permanentemente (esto implica una venta; o al “faltar” esa persona).  Estos préstamos se han convertido más popular entre dueños de casa de la tercera edad que cuentan con casa propia ya pagada o con una hipoteca de bajo balance.

Una “hipoteca inversa” (“REVERSE MORTGAGE,” como se le conoce en inglés), es diferente a un préstamo hipotecario tradicional en que opera a lo contrario del préstamo típico. El préstamo hipotecario tradicional es deuda por cancelarse con cada pago que realiza; y después del plazo de 15 o 30 años la deuda queda saldada.

La hipoteca inversa funciona dándole parte de su plusvalía ya sea en “pagos” mensuales o en una cantidad específica de acuerdo al plan que elige. Esto implica que en vez de reducir su préstamo, estará aumentando su balance según va “sacándole” la plusvalía; y aunque parezca excelente opción, recuerde que es un préstamo el cual eventualmente deberá pagar.

Las hipotecas inversas de antaño a veces resultaban confusas por ser diferentes, y algunos dueños de casas que desconocían los pormenores resultaron descubriéndolo en el camino. A raíz de eso entro la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration – FHA), a reglamentar la industria, estableciendo medidas y protocolos con fin de estandarizar el proceso para obtener estos préstamos, y así evitar los malos entendidos.

La única hipoteca inversa asegurada por el Gobierno Federal de los Estados Unidos se llama “Hipoteca de Conversión del Patrimonio de la Vivienda” (oficialmente conocida como Home Equity Conversion Mortgages (HECM) en ingles) y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por esta agencia: Federal Housing Administration, “FHA.” [Puede acudir al sitio del Departamento de Viviendas y Desarrollo Urbano Housing and Urban Development, “HUD” para una lista de estos prestamistas: https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/hecm/hecmlenders]. A continuación los requisitos para solicitar estos préstamos:

¿Cuáles son los requisitos para calificar para el Programa HECM de la FHA?

Los requisitos son:

• Tener 62 años o más  
• Ser el propietario de su vivienda y haber pagado un monto considerable de cualquier préstamo existente.  
• La casa sujeta debe ser su residencia principal  
• Deberá estar al día con compromisos fiscales (con el Gobierno/impuestos retrasados) 
• Deberá participar en una sesión informativa para el consumidor a cargo de un asesor de HECM aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés)

¿Qué tipo de propiedades son elegibles para el programa HECM de la FHA? 

• Las propiedades unifamiliares, casas de 2-4 unidades donde vive el propietario  
• Algunos proyectos de condominios que son aprobados por el HUD  
• Viviendas construidas conforme a los requisitos de la FHA

¿Cuánto dinero puedo obtener de mi casa?

El monto que puede solicitar depende de lo siguiente:  

• La edad del prestamista más joven  
• Las tasas de interés actuales  
• El monto menor entre el valor de tasación o el límite hipotecario HECM de la FHA que actualmente es de $625,000.

¿Me quedará algo del patrimonio para dejarles a mis herederos?

Todos los montos logrados más allá de los cargos financieros de la HECM, los intereses y el dinero en efectivo se transmitirán a su cónyuge o herederos. En otras palabras, lo que quede de capital será transferido a sus herederos.

Doña Jeanette, como ve, si hay materia para empaparse de este tema, y no pretendemos desglosarlo con lujo de detalle, pero por medio de este le orientamos para que de mejores pasos para su provecho. Sin embargo, puede buscar información adicional llamando a un consejero aprobado de HECM al número gratuito (800) 569-4287, pero si aún tiene alguna pregunta que le pueda contestar yo, como siempre envíela a esta publicación o llame y con gusto le contestare.

¡Hasta la próxima, y recuerde, pase la voz!

J. Mario Preza es licenciado en bienes y raíces, autoridad en la materia, y colaborador de comentarios netamente propios, y autor de Tertulia Inmobiliaria ©2020, www.tertuliainmobiliaria.com tertulia.inmobiliaria@gmail.com 415.850.4361

 

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