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Señor Mario, ¿cómo prevengo que el banco embargue mi casa al no poderla pagar por efecto del coronavirus?

Escrito por:J. Mario Preza
Publicado Martes 05 de Enero del 2021 a las 5:26 PM
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TERTULIA INMOBILIARIA©

Señor Mario, ¿cómo prevengo que el banco embargue mi casa al no poderla pagar por efecto del coronavirus?

©2020 Por J. Mario Preza, CRB

P. “Estoy viviendo una pesadilla; primero me dieron de baja en el trabajo por la pandemia y ahora el alivio económico por parte del gobierno no alcanza para los gastos cotidianos.  Lo peor de esto es que me llego una carta del banco advirtiendo que mis pagos no han llegado y el embargo está en la mira.  Señor Mario, ¿cómo prevengo que el banco embargue mi casa al no poderla pagar por efecto del coronavirus?”

Maura O.

San Mateo, CA

R. Doña Maura, gracias por esta pregunta y lo siento por su dilema.  Sepa que esta situación es global, y por ello no pasa desapercibida por los políticos que hacen lo necesario para frenarla.   El coronavirus ha provocado cosas jamás vistas y causado el cierre de muchos lugares incluyendo negocios, como medidas preventivas, y esto ocasiona el mismo descontrol en todo el país y la economía.

Un destacado analista de viviendas pronostica que habrá cientos de miles de moras e incumplimientos en los pagos hipotecarios el próximo año, y predice miles de millones de dólares en pérdidas a consecuencia.

"No creemos que el mercado inmobiliario de hoy sufra como paso durante la Gran Recesión", dijo Ralph McLaughlin, economista y jefe de Haus, una empresa de tecnología financiera. "Todos sufrimos el sesgo de lo reciente, pero no puedo enfatizar lo diferente que es (a comparación [Sic])".

Actualmente los valores de las casas siguen aumentando y los intereses hipotecarios han bajado lo que permite poder comprar.  O sea que, entre sus posibilidades Doña Maura, está la opción de vender su casa ya que actualmente puede valer más.  Así podría resultar con una ganancia en vez de perderlo todo.

Pero sin desviarnos, los prestamistas han implementado opciones para “ayudarle” a los prestatarios con problemas de pagar su casa.  Esto es resultado del estímulo que el gobierno pretende a través de la ley CARES (Coronavirus Aid Relief and Economic Security Act y la subsecuente ley de HEROES, “Health and Economic Recovery Omnibus Emergency Solutions Act). 

El alivio se le conoce como una “indulgencia” por qué el administrador hipotecario, (el banco), le permite pausar o reducir sus pagos por un período de tiempo (limitado).

La tolerancia no borra lo que debe. Aun se tendrá que cumplir con cualquier pago que no hizo en el futuro.  Para estos planes el banco requerirá que compruebe su dificultad.  Así mismo, no es un escape de la obligación.  Si aún puede pagar, la recomendación es que lo siga haciendo. Los tipos de indulgencia disponibles varían según el tipo de préstamo.

Las estrategias se resumen en tres posibles opciones (y como ya mencioné, que realmente no es parte de estas estrategias, pero si una valida salida si no tiene otras opciones – la venta):

  • un plan de “repago
  • clemencia o intermisión y
  • la modificación del préstamo
  1. Bajo un plan de repago, el prestamista podrá arreglar que sus pagos retrasados se extiendan a través de los pagos regulares hasta que se pongan al día.  Esto significa que cada mes tendría que pagar más de lo regular (esto se establece por banco), para reponer cualquier pago retrasado.
  2. Clemencia o intermisión es un poco más formal e involucra un “nuevo convenio” por escrito entre el dueño y el banco para que este reduzca o suspenda los pagos mensuales por un plazo determinado.  Esta opción está diseñada para permitirle al dueño un tiempo para resolver la dificultad (temporaria) que lo trajo a esta situación – ya sea que haya sido por la pérdida de su trabajo o cualquier enfermedad, etc., hasta que pueda comenzar de nuevo sus pagos regulares.  Después del plazo acordado, el dueño debe continuar haciendo sus pagos regulares y a la vez reponer cualquier diferencia que no haya pagado en el interino.
  3. Y por último esta la estrategia de modificar el préstamo.  El prestamista cambia los términos de la hipoteca para que el dueño regrese a un plan de pagos aceptable y de esa forma cumplir de nuevo con los términos del mismo, así evitando la posible venta por orden judicial (foreclosure).  Esta opción por lo general se considera en circunstancias donde la situación financiera del dueño pueda ser de largo plazo.

Bajo las leyes CARES y HEROES, si su hipoteca es suministrada por Fannie Mae o Freddie Mac se le permite “retrasar el pago mensual” por un período temporal.  Durante este tiempo no incurrirá cargos por pagos atrasados; y se suspenderá la ejecución (o embargo) hipotecaria y otros procedimientos legales.

Para lograr esta ayuda, debe solicitarla siguiendo los pasos establecidos que aquí le resumimos:

  1. Comuníquese con su administrador hipotecario (“el banco”) lo antes posible para informarle de sus circunstancias. Los datos para ello, como el número de teléfono y la dirección postal, aparecen en el estado de cuenta de su hipoteca (el pago mensual).
  2. Tenga listos los datos que le pedirán: numero de cuenta; el nombre del prestatario y una explicación de su situación – también reúna cualquier comprobante de lo que les presentara.
  3. Ya que el banco revise su caso y le ofrezca algún plan, este se le confirmara por correo.  Ojo, algunos bancos requieren hacerlo todo por el internet, y para ello deberá tener acceso a través de su computadora, o acudiendo a alguien que le pueda facilitar eso.

Habiendo logrado la indulgencia temporal, si su situación no le permite ponerse al día al finalizarse el plazo acordado, existen otras formas de ayuda. No será una condición de este alivio reembolsar los pagos atrasados de una sola vez, sino habrá alternativas de pagos ofrecidos; ya sea ajustando los pagos que siguen con la diferencia que pudo pagar, o, en algunos casos, suman las cantidades al préstamo a pagarse cuando el plazo del préstamo llegue a su conclusión. Esto se le explicara luego que llene los requisitos de su banco.

Si tiene una reducción en sus ingresos por largo plazo y no puede hacer su pago regular, habrá otras opciones como una modificación de préstamo.  La modificación cambia los términos de su préstamo para permitir un pago asequible.  Esto se consideraría en ese momento, y generalmente ofrecido por el banco, de ser necesaria.

Los representantes del banco les ayudarán con el proceso y generalmente se comunicarán con usted unos 30 días antes de concluirse su plan de indulgencia/alivio temporal.  Durante el plan se determinará qué programa de asistencia es el mejor para usted. Trabaje con su banco para determinar la mejor opción para la cual sea elegible.

Acuda a las herramientas de "búsqueda de préstamos" en los siguientes sitios:

  • Para Fannie Mae https://www.knowyouroptions.com/loanlookup
  • Para Freddie Mac https://ww3.freddiemac.com/loanlookup/

Para ver que otras opciones están a su alcance, busque más en los sitios oficiales de las mismas agencias que aquí le mencionamos:

www.efanniemae.com

www.freddiemac.com

www.homeloans.va.gov

www.hud.gov

www.maxmyhouse.com para información en general y en español

Busque el enlace de las alternativas a la venta por orden judicial o mitigación de perdidas ("foreclosure alternatives" o "loss mitigation").

Hasta la próxima…

J. Mario Preza es licenciado en bienes y raíces y comentarista del tema de los bienes y raíces y las finanzas. Sirve a la comunidad a través de Tertulias Inmobiliarias. Pueden contactarlo al 650.746.4607 o por correo electrónico a tertulia.inmobiliaria@gmail.com

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