Domingo 5 de diciembre de 2021

Articulos / octubre 15, 2021 / Tiempo de lectura 6 minutos, 29 segundos

Mario, Explíqueme Como Funciona Un Administrador En La Venta De Una Casa

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publicado hace 1 mes

TERTULIA INMOBILIARIA

©2021.10 Por J. Mario Preza

Mario, Explíqueme Como Funciona Un Administrador En La Venta De Una Casa.

 

PREGUNTA. ESTIMADO MARIO: La triste realidad al final es que a los que en vida fueran amigos o familiares lo que más parece importarles del difunto es: “¿Qué me habrá dejado?” Ahora que falleció mi amigo, tengo que hacerle frente al cargo que me confió de “administrador” de su “testamento”.  Se me dificulta estas responsabilidades porque debo distribuir un sin número de bienes, incluyendo un par de lotes, unos carros clásicos, una lancha y hasta una casa.  Me pregunto ¿Por dónde comienzo? Y ¿A quién puedo acudir?   

Mi amigo no contaba con familia, pero sí con muchos amigos. Siendo yo uno de ellos, me nombro como el administrador de su fideicomiso perpetuo, y por esa vía creo tener instrucciones de los pasos que debo dar. Sin embargo, como nunca he hecho algo semejante, quería ver si usted me puede orientar particularmente con lo de los Bienes Raíces.  Gracias.                                                         Emmanuel O. San Francisco, CA

 

RESPUESTA. Mi estimado Emmanuel, primeramente, mi sentido pésame a usted y cualquier dolido por el fallecimiento de su amigo. Que en paz descanse.

Pasando a sus observaciones e inquietudes del cargo a desempeñarse, comencemos con unas aclaraciones y definiciones. Un fideicomiso perpetuo (“Living Trust” como se conoce en inglés), es un documento parecido a un testamento, pero desigual al no requerir la supervisión de la Corte Testamentaria.  Su amigo, por lo visto, siguió algún consejo de un consejero financiero o de leyes, ya que ese documento requiere de servicios especializados legales antes de poderse poner en vigor, y se llevan a cabo algunos trámites oficiales en su elaboración.

Generalmente el fideicomiso perpetuo se establece con anticipo, con la idea que el administrador distribuya los bienes del “dueño” siguiendo instrucciones específicas y sin más que el mismo documento en mano. Diferente al testamento oficial, (“Last Will & Testament” como se conoce en inglés), que, para ejecutarse queda en manos de abogados y hasta de la Corte Testamentaria (Probate Court en inglés).  La Corte asegura, por mecanismos establecidos, que antes de distribuirse el legado a los herederos, todos los pendientes y obligaciones del difunto se finiquiten en ese mismo proceso.  Esto a veces puede llevar tiempo y costos adicionales.

Pero, este comentario no tocará los mecanismos legales. Basta con esa ligera distinción para comprender que usted, mi querido Emmanuel, está autorizado con la autonomía para seguir al pie de la letra, literalmente, los deseos e instrucciones de su amigo para liquidar los bienes y distribuir lo que resulte a quienes se nombran como beneficiarios – sean familiares o no. 

En cuanto a los bienes raíces del difunto, sepa que lo primordial serán los siguientes puntos a considerar: 

► ¿Está autorizado para vender?

► Según usted, ¿Se requerirán reparaciones al inmueble?

► Y, por último, ¿Qué precio se podrá pedir por el inmueble al venderse? 

 

La Autoridad (Autorización)

Como ya se mencionó, un fideicomiso suele prepararse por un abogado con indicaciones específicas de los pasos a trazarse, entre ellos quien servirá como administrador. Por ello, es aconsejable hablar con el mismo abogado que preparó el fideicomiso. Si por alguna razón no se encuentra, tome cartas en el asunto y consulte con un abogado especializado en el campo para asegurar que los pasos correctos se lleven a cabo. Esto se recomienda en todo caso, pero más porque el mismo fideicomiso puede instruir a quien le quedara la casa y la venta se impide por eso mismo.

La corte también podría emitir algún decreto concediéndole la misma autoridad implícita en el fideicomiso, aclarando cualquier duda de su autonomía y autoridad. Asegúrese de todo esto antes de dar los siguientes pasos. 

Las reparaciones y/o renovaciones 

Si el inmueble necesita reparaciones o demuestra algunas condiciones que podrían afectar la venta, puede resultar en que deba hacer las reparaciones necesarias para poder vender a un mejor precio. En casos extremos, una propiedad que este en malas condiciones resultará en un precio ajustado por los costos implícitos de la reparación.

Usted tendrá que determinar cómo proceder y puede pedirle ayuda al representante inmobiliario para ello.  La decisión de efectuar cualquier reparación o renovación es a la opción del administrador y, por supuesto, si cuenta con los medios económico (del mismo difunto), para poderlo realizar. Recuerde, usted es el administrador, y por ello no asume cargos financieros “personales” sino que maneja las finanzas para ello. Por ende, si no hay dinero, no podrá realizar cualquier reparación. 

El precio a pedirse al vender 

Su obligación y responsabilidad como administrador es conseguir lo máximo al vender. He aquí donde puede resultar algún conflicto – realizar una venta rápida versus ver cómo lograr un mejor precio. Esto puede resultar en otros contratiempos si los beneficiarios no están conformes con la manera que se haya manejado la venta, y pueden exigir una contabilidad minuciosa y hasta entablar alguna querella oficial por cualquier “omisión” del administrador.

Es importante conseguir un avaluó independiente del inmueble (appraisal en inglés). Eso se realiza a través de un licenciado en Bienes Raíces, o por medio de un tasador licenciado para ello. Estos podrán proporcionarle un reporte exhaustivo confirmando los valores predominantes de las propiedades comparables, basándose en comparativos y así tazar un precio justificable.

Es prudente contratar a un licenciado experimentado en Bienes Raíces y en casos como estos (ya que son complejos), para representarlo y así asegurar que se consiga el mejor precio y la mejor representación al vender. Esto también le ayudará en todo caso que hubiera objeciones por los beneficiarios, ya que usted se respaldará por el “profesional.” 

La venta por medio de un fideicomiso es diferente a la venta de su propiedad personal. Como administrador tendrá que regirse por las condiciones establecidas en la autorización concedida y con el cargo para con los beneficiarios del fideicomiso. Los intereses de los beneficiarios están antes de todo lo demás.

Este tema es complejo, y no se pretende dar consejos legales, pero por este medio aclaro sus dudas y preguntas. Sírvase a llamarme al (650) 746.4607 o enviar un correo electrónico a su servidor a tertulia.inmobiliaria@gmail.com para más información. ¡Hasta la próxima


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