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Pregunta al Lic. J. Mario Preza

Sat, 18 Ja



Mi solicitud para un préstamo hipotecario fue negada pero no me queda claro porque. ¿Qué opciones existen?

 TERTULIA INMOBILIARIA

©2019 Por J. Mario Preza, crb

 

P. ESTIMADO MARIO: Me llegó la noticia recientemente que mi solicitud para un préstamo hipotecario fue negada, y esto ¡después de un par de meses de proporcionar una letanía de documentos!   Que desgracia.  Pero creo que con mi crédito podría conseguir un préstamo ya que mi puntaje (FICO) oscila entre 700 y 750.  Precisamente porque tengo “buen crédito” no me queda claro la razón que me negaron.  ¿Qué me puede decir de esto y cuales serían otras opciones para conseguir un préstamo con mejor interés?

– Rosa M., San Mateo, CA

R. MI ESTIMADA ROSA: Gracias por compartir su dilema.  No lo menciona su pregunta, pero supongo que la razón que usted busca otro préstamo es para reemplazar uno que no es tan favorable – ya sea por el interés o por los términos.  Digo eso porque si su préstamo actual es algo bueno, como dice el dicho, más vale lo viejo conocido que lo nuevo por conocer. 

Pero dejando refranes a un lado, veamos con más detalle el dilema que presenta su pregunta mi querida Rosita.  Primeramente, ya que menciona su puntuación de FICO, es importante saber que significa ese término y porque importa: “FICO” es un puntaje de crédito desarrollado por la compañía Fair Isaac Company, una compañía que se especializa en lo que se conoce como "análisis predictivo." FICO toma información (financiera, entre otras cosas), y la analiza para predecir lo que es probable que suceda financieramente hablando.  Como los prestamistas ponen en juego miles de dólares cuando conceden un préstamo, toman este y otros factores en cuenta para determinar si hacer o no el préstamo.  La palabra clave es “solvencia” – el banco utiliza varios factores para establecer que este dentro del margen para no tener dificultades en pagar el préstamo, particularmente porque estos préstamos son de alto valor y de muchos años de plazo (15, 20 o 30 años para ser preciso).

Factores que los bancos toman en cuenta al evaluar su solicitud:

  • Alta relación de deuda a los ingresos (comprobables).
  • El historial crediticio “malo” o deficiente.
  • La alta deuda, o sea debe mucho ya sea en número de cuentas o en saldos por cuentas.
  • El pago inicial (“enganche”) no comprobable – esto se establece con sus cuentas bancarias (ahorros)
  • Los ingreso indocumentado, o sea no declarados en sus impuestos
  • El trabajo por cuenta propia y no tener por lo menos 2 años de historia, o que muestre pérdidas en vez de ganancias.

Alta relación de deuda a los ingresos (comprobables).

“DTI” es jerga que se usa en la industria que significa “Debt-to-income” la relación de sus entradas a sus salidas en cuanto a sus ingresos mensuales. Esta relación se dice ser “aceptable” si es menos del 41 por ciento del ingreso que utilice para todas sus obligaciones financieras. En números palpables esto se ve así: 

Ingresos mensuales (antes de impuestos) de  $6,000

Le permitiría, usando este factor, hasta  $2,460 

Esa cifra de $2,460 es el máximo, en este ejemplo, que el banco permitiría para finiquitar todas sus obligaciones mensuales -- incluyendo la hipoteca y las deudas de crédito, etc. Si se excede ese límite cuando asume “más” deuda resultará en que no “califique” y por ende la denegación de su préstamo por el banco.  

Los posibles remedios a esto pueden ser que cancele algunas deudas con bajos saldos y/o cerrar algunas cuentas; así como puede ser mostrar más ingresos si cuenta con algún tipo de aval para ello.  Si los pagos mensuales son altos presentemente, podría intentar negociar con el acreedor algún ajuste para bajarlos, o, en algunos casos refinanciar ciertas cuentas, eje. el préstamo estudiantil, o un préstamo de carro, etc. 

Doña Rosita, como no menciona mayores detalles, solamente puedo tocar algunos factores ya que cualquier razón que el banco le haya dado por haber negado su solicitud tendría que incluir los detalles del caso.  Como ya se mencionó el crédito, sus ahorros, sus ingresos, la estabilidad de su trabajo, si ha tenido dificultades en sus cuentas anteriormente, incluyendo cualquier retraso, si ha tenido una bancarrota, embargo, y hasta cualquier modificación hipotecaria afecta su solicitud.  Asimismo, el tiempo que lleva con la deuda, si muestra responsabilidad en la forma que maneja sus cuentas, etc.  Lo que sí puedo recalcar es que puede mejorar su solicitud y perfil crediticio, especialmente si su puntaje actual es superior a 700 (algo considerado muy “bueno” por cualquier acreedor).

Como mejorar su crédito y perfil crediticio:

  • Pague sus tarjetas de crédito
  • Consiga agregarse a alguna cuenta ya establecida en buen estado, con algún familiar
  • Labre por  eliminar cualquier retraso en su historial
  • Consulte con más de un prestamista – esto es importante en todo caso ya que algunos bancos son pésimos para estas evaluaciones, aunque todos se rigen por las mismas reglas.

Y hablando de prestamistas o préstamos alternos, considere aquellos respaldados por programas gubernamentales como la FHA (Federal Housing Administration), los cuales son para ayudar a los que por otros medios no podría calificar.

Doña Rosa, al igual que a usted, a diario los bancos conceden y deniegan préstamos de todos tipos, pero no es el fin del mundo, y hay opciones. Si le urge conseguir un préstamo, vaya preparándose de antemano analizando lo que le hemos recomendado aquí mismo.  Mas sin embargo, si no le queda claro estos detalles, cualquier prestamista está con la disposición de aclararle lo mismo; eso sí, no permita que le revisen su historial crediticio cada vez porque eso también afecta su puntaje.  Si no encuentra alguien que le ayude de tal forma, sírvase a contactar a su servidor por medio de esta publicación y con gusto le proporcionare mayores detalles – en español, por supuesto.  ¡Hasta la próxima!

J. Mario Presa es licenciado en bienes y raíces, autoridad en la materia, y colaborador de comentarios netamente propios, y autor de Tertulia Inmobiliaria.

©2019, tertulia.inmobiliaria@gmail.com 415.850.4361

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Publicado por Intipucá City en Miércoles, 11 de diciembre de 2019

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